베어마켓의 선물, 이 최고 배당주는 38% 하락했습니다.

이 회사는 이제 아주 매력적인 배당 수익률을 줄 것으로 예상하는데요. 어떤 주식인지 알아보겠습니다.

약세장으로 인한 하락이 대부분의 기업의 주가를 20% 이상 하락시켰습니다. 일부는 더 떨어졌죠. '알렉산드리아 리얼 에스테이트 에퀴티스' (Alexandria Real Estate Equities) 티커명 ARE 주가는 최근 고점 대비 약 38% 하락했습니다.

한마디로 '알렉산드리아'의 매도세는 배당금을 선호하는 투자자들에 선물과도 같은 종목입니다. 주가 폭락으로 이 부동산투자신탁(REIT) 배당수익률은 3.4%까지 치솟았죠. 이는 약 1.7%인 S&P 500 평균 주식의 배당 수익률의 약 두 배 가까이 됩니다. 특히 미래에 배당금을 계속 늘리는 데 문제가 없어야 하는 회사에서 나온 것이기 때문에 매력적인 수입원이죠.

고급 부동산 관련 주식이 세일 중

급락하는 주가에도 불구하고 ARE는 또 다른 좋은 해를 보내고 있습니다. '알렉산드리아'는 2022년 첫 9개월 동안 FFO(Funds from operations)에서 주당 6.28달러의 자금을 조달했습니다. 'FFO'란 사업 운영수익으로, 영문에서 알 수 있듯이 운영(operation)을 해서 얻게 되는 자금(Fund)을 의미합니다. 이는 2021년 같은 기간 동안의 총액보다 8.3% 높은 것인데요. 생명과학 산업의 실험실 공간에 대한 지속적인 강한 수요가 큰 원동력이 되었습니다.

'알렉산드리아'는 올해 3백만 평방피트의 리뉴얼을 포함하여 640만 평방피트가 넘는 임대 계약을 체결했습니다. 이러한 계약의 금액은 같은 공간에 대한 만료되는 임대 계약에 비해 34%나 높습니다. 이는 3분기에 동종 순영업소득(NOI)이 10.6% 증가해 회사 역사상 세 번째로 높은 성장률을 견인하는 데 일조했습니다.

FFO가 상승하는 동안 '알렉산드리아'의 주가가 하락하면서, 훨씬 더 매력적인 가격에 거래되고 있습니다. 이 부동산신탁회사는 연간 FFO가 주당 약 8.41달러에 이를 것으로 예상하고 있는데요. 최근 주가가 138달러임을 감안할 때 FFO의 16.4배에 거래됩니다. 이는 올해 시작하려고 했던 26.6배의 FFO보다 훨씬 저렴합니다.

앞으로 더 큰 성장 기대

FFO가 성장함에 따라 '알렉산드리아'는 지난달 배당금을 5% 더 늘렸습니다. 이는 배당금의 성장을 지속했습니다. 전반적으로 알렉산드리아는 지난 5년간 연평균 6.5%의 복합적인 비율로 지급액을 확대했습니다.

알렉산드리아는 앞으로 지불금을 계속 늘릴 수 있어야 하는데요. FFO의 56%에서 REIT에 대한 배당금 지급 비율이 매우 낮습니다. 이는 지속적인 확장을 위한 자금을 조달하기 위해 상당한 비율의 현금 흐름을 유지할 수 있도록 하는데요. 알렉산드리아에는 최상위 대차 대조표도 있습니다. 모든 상장 REIT의 상위 10%에 드는 투자 등급 가지고 있기도 하죠. 또한 상당한 유동성과 2025년까지 만기가 없는 대부분의 장기 고정 금리 부채를 보유하고 있습니다. 이러한 기능은 포트폴리오를 확장하면서 배당금을 지속적으로 늘릴 수 있는 재정적 유연성을 제공합니다.

알렉산드리아는 현재 건설 중이거나 개발 파이프라인에 있는 760만 평방피트 이상의 임대 가능한 프로젝트를 보유하고 있습니다. 이미 이 공간의 78%를 사전 임대했죠. 이는 이 프로젝트가 향후 3년 동안 건설을 마무리하면서 6억 4,500만 달러의 NOI를 추가할 것이라고 합니다. 이는 2022년 첫 9개월 동안 9억 1,240만 달러의 NOI를 생성한 회사에 좋은 성과가 됩니다.

이러한 개발 프로젝트의 증가 외에도 알렉산드리아는 레거시 임대가 만료되고 시장 가격으로 이월됨에 따라 기존 부동산에 대한 지속적인 임대료 증가의 혜택을 받을 것으로 보이는데요. 또한 강력한 재무 프로필을 사용하여 가치를 높이는 인수를 계속할 수 있습니다. 올해 26억 5000만 달러의 거래를 완료할 예정이며, 자산 매각 수익으로 22억 달러 이상을 창출한 자본 재활용 프로그램을 통해 자금을 조달했습니다.

가치 가격에 최고 수준의 배당 성장주

알렉산드리아 리얼 에스테이트 에퀴티스는 생명 과학 산업의 실험실 공간에 대한 강력한 수요로부터 계속해서 혜택을 받고 있습니다. 이를 통해 더 높은 임대료를 확보하고 FFO 및 배당금을 늘리는 역할을 할 것입니다. 하지만 올해 들어 주가가 하락세로 돌아섰죠. 하지만 이는 투자자들에게 고배당주를 낮은 가격에 사서 더 높은 배당 수익률을 얻을 수 있다는 '선물'같은 존재라 할 수 있겠습니다.